Occorre una relazione tecnica di poche pagine e spiegare all'assemblea il vantaggio della manutenzione proattiva
Un sabato mattina, con urgenza, mi viene posta la seguente questione.
In un impianto idrico vetusto, le parti comuni della tubazione, possono essere sostiuite anche contro il parere dell'assemblea?
La prima mossa che l'amministratore avveduto deve fare è quella di incaricare un tecnico (nel caso basta un idraulico) che spieghi con apposita relazione tecnica lo stato della tubazione con apposite foto (ne bastano un paio) e una stima dei costi quanto più possibile precisa.
Ricordiamoci sempre che, al momento del sinistro (che solitamente capita il venerdì o verso Ferragosto), spesso le varie tubazioni passano all'interno delle proprietà private.
Posto che il supporto dell'assicurazione (quando c'è) è minimo (parlo dell'indennizzo), di solito è meglio introdurre in assemblea il concetto di danno temuto.
Il danno temuto è un’azione posta in essere dal proprietario o da titolare di altro diritto reale di godimento, o dal possessore. È posta in essere quando ha ragione di temere che da una o più opere esistenti possano derivare pericoli di danni gravi e prossimi. Di qui, la possibilità di procedere a denunciare il fatto all’autorità giudiziaria, ottenendo una pronuncia che ponga fine alla situazione di pericolo, disponendo eventuali garanzie per i danni eventuali.
E conseguente aggravio di spese, aggiungerei
Nel caso particolare il proprietario di un piano terra (da cui partono le varie tubazioni a servizio del condominio) teme, stante il cattivo stato dell'impianto, che il tubo non riesca a reggere altri anni.
L'assemblea, anche se non in maniera risoluta, non ritene necessario l'intervento.
La soluzione, pertanto, anche allo scopo di evitare guasti futuri, è quella prospettata poc'anzi.
Relazione tecnica esplicativa del professionista e costi.
Sui costi occorre sempre precisare che le ditte, spesso, fanno valutazioni a corpo.
La spiegazione è semplice: per capire esattamente i costo dell'intervento bisogna letteralmete 'spaccare' mattonille, muri e pavimenti per ritrovare il tubo incriminato. Operazione chiaramente invasiva che può essere effettuata quando c'è l'ok per l'intervento e non prima, per ovvi motivi.
In caso di ulteriore diniego, nulla potrà essere contestato all'operato dell'amministatore che si è adoperato in tal senso (direi di scartare l'intervento d'ufficio senza sentire pareri assembleari se non in caso di estrema urgenza).
Questo genere di manutenzione è la cd manutenzione proattiva.
La manutenzione migliorativa, detta anche manutenzione proattiva, è una politica di manutenzione che prevede un intervento di revisione, finalizzato a migliorare il valore o la prestazione di un sistema o di una parte di esso (così su Wikipedia)
Sono innegabili i vantaggi anche in altri settori (cura giardino e alberi, verifica copertura condominiale ecc ecc).
Vantaggi soprattutto economici: meglio un intervento con o senza urgenza?